Rörviksvägen 44, Bosjökloster 1:147

Stugan på Rörviksvägen 44, med fastighetsbeteckning Bosjökloster 1:147, visade sig vara i stort behov av renovering... det skulle kosta ca 400.000kr för att få den i fungerande skick... Nuvarande ägare köpte stugan 2005 och gjorde då en renovering av den som nu visar sig vara katastrofalt dåligt utförd, tycker faktiskt synd om dem. De som utfört renoveringen kan inte ha någon som helst kunskap om svenska byggnormer.

tex:

Som diffspärr i taket har man använt en vävd presenning?!

Ingen luftspalt i taket utan man har lagt isoleringen kloss mot yttertaket.

Golvet är helt oisolerat.

I badrummet som är väldigt snyggt kaklat har man satt kakel direkt på gipset, helt utan fuktspärr.

Just nu väntar vi på besked från säljarna om de vill sälja tomten till oss...

Hela besiktningsprotokollet kan läsas nedan:

Formateringen funkar inte riktigt bra, vid intresse skickar jag gärna protokollet i word format.

2009 11 28

Magnus Pårup
Klappergången 8
218 45 Vintrie

BESIKTNINGSPROTOKOLL
Avseende överlåtelse av fastighet

FASTIGHET: Höör, Bosjökloster 1:147.

BESIKTNING: 2009 11 25.

NÄRVARANDE:
Magnus Pårup Köpare
Leif Sahlin Besiktningsman

BYGGNAD:
1-plans enfamiljs fritidsbyggnad i vinkel.

Grundläggning är uteventilerad ”krypgrundskonstruktion” med grund-murar av betonghålstensblock resp. lättklinkerblock.

Golvbjälklag över krypgrund är oisolerad träkonstruktion.

Ytterväggar är isolerad trästolps- och träregelkonstruktion med fasad av träpanel.

Takstol är isolerad träkonstruktion med underlagstak av pappbelagd spontad bräda.

Yttertaksbeläggning är trp-korrugerad ytbehandlad takplåt.

BYGGÅR: Ursprungsdel 1930 och sedermera till- och ombyggt i omgångar.

VATTEN & AVLOPP: Kommunalt anslutet.

UPPVÄRMNING: Direktverkande El-radiatorer (ej fast monterade) + vedeldad braskamin i allrum.

Varmvatten via El-beredare fabr. Metro, volym 30 liter, tillv.år 2005.

VENTILATION: Självdrag + spisfläkt i kök.

FÖNSTER: 2-glas med kopplade bågar.

TILLGÄNGLIGA BYGGNADSHANDLINGAR:

Endast Mäklarens objektbeskrivning.

INVÄNDIGA IAKTTAGELSER.

DUSCH/TOALETT:Golv- och väggytor är keramiskt beklädda, sannolikt utan ett fungerande underliggande fuktskydd.

Vid kontroll i duschutrymmets brunnsgaller konstaterades att det helt sakna någon form av golvbrunn, vilket absolut icke är godkänt. Här föreligger givetvis en uppenbar risk för avloppslukt från avloppssystemet och vidare saknas automatiskt möjlighet att utföra en godkänd fuktskyddsan-slutning.

Den keramiska beklädnaden är ej helt komplett vid rörgenomgångar i golv- och väggdel under inredning, och på dessa väggytor kunde ej något fukt-skyddiakttagas.

Dörrtröskelnivå är på tok för låg i förhållande till golvklinkerytan, tröskeln skall vara min. 20mm över golvbrunn.

Frånluftsventil i tak innehåller en död fågel!!

Vid fuktkontroll på golv- och väggytor kunde indikeras klart förhöjda fukt-värden i duschområdet, vilket indikerar på eventuella underliggande fukt-skador. Måste undersökas mera ingående.

KÖK: Här kunde konstateras extremt förhöjda fuktvärden i nederdel vägg och golvdel mot duschutrymmet. Detta indikerar klart på vattenskada och då troligen från duschutrymmet på grund av bristfälligt fuktskydd.

Dessutom upptäcktes ytterligare en rejäl fuktskada i ytterväggsdel höger sida om fönster, på nederdel mot golvlist. Detta indikerar på inläckage och då troligen via otäthet i utvändig fönstersmyg, måste undersökas närmare och åtgärdas.

Fönsterdörr är för lågt placerad i förhållande till invändig golvhöjd, vilket resulterat i fuktinträngning under tröskel och vid nederdel dörrkarmsidor.

Här har även den invändiga väggpåklädnadskonstruktionen delvis lossnat,(svällt ut?) vid nederdel mot golv.

Diskmaskin saknar läckageskydd mot golv.

Spis saknar tippskydd (barnsäkerhetskrav).

Spisfläktens evakueringsslang av plast är utdragen genom yttervägg och saknar helt brandisolering, vilket inte är godkänt.

Trägolvskonstruktionen uppvisar allmänt indikationer på förhöjda fuktvärden, orsak bör givetvis undersökas mera ingående.

ALLRUM: Även här kunde uppmätas förhöjda fuktvärden i golvbrädor. Uppmätt värde var ca 23-28% fuktkvot, vilket givetvis är på tok för högt med tanke på att gränsen för mögelbildning på trä anses vara 15-16% fuktkvot och att gränsen för rötsvampsangrepp är ca 23-25% fuktkvot.

På innertakets panelbeklädnad kunde iakttagas några panelbrädor vilka har lossnat i infästningen på grund av ”fuktuppsvällning.”

På väggdel vänster sida mot skorsten kunde konstateras kraftigt förhöjda fuktvärden i väggskiva och stående väggregel direkt mot skorstensstock, vilket indikerar på fuktläckage från skorstenen.

SOVRUM: Återigen kunde uppmätas förhöjda fuktvärden i golvbrädor, uppmätt värde var ca 20-24% fuktkvot.

Även här uppträder flertalet takpanelbrädor som svällt upp och lossnat i infästningen. Vid mera ingående kontroll kunde iakttagas att den under takpanelen monterade ”diff. spärren” består av enkel plast presenning av s.k. ”kinatyp”, denna är givetvis inte diffusionstät och inte avsedd för detta ändamål.

Vidare kunde konstateras att värmeisoleringsskiktet i takkonstruktionen knappast kan vara mer än 50mm, om det överhuvudtaget skall finnas möjlighet med någon anordnad luftspalt mellan isolering och insida yttertaksbrädor. För att kunna fastställa rådande förhållande måste en mera ingående undersökning utföras via håltagning i konstruktionen.

Baksida skorstensstock i vägg mot allrum är skivbeklädd och har sannolikt väggreglar av trä direkt mot skorstensstock, vilket inte är godkänt brandskyddsmässigt. Här måste man kontakta sotarmästaren för brandskyddsbesiktning.

SOVLOFT: Uppgång till utrymmet via enkel stege motsvarar givetvis inte kraven vad avser barnsäkerhet. I övrigt ingen direkt anmärkning.

KRYPGRUNDSUTRYMMEN: Är inte åtkomliga för direkt inspektion då det saknas tillgänglighet.

Besiktning av utrymmena har utförts okulärt via ventilationsöppningar i grundmurar.

Under tillbyggnad mot väster (kök, matplats, toalett/dusch):

Här kunde konstateras att större del av blindbottenskivor, tillhållsläkt och bjälklagsisolering har lossnat och fallit ner på markytan.

Orsak till detta är att utrymmet har på tok för höga fuktvärden, vilket resulterat i rötskadeangrepp på blindbottenkonstruktionen.

Markytan saknar en fuktspärrande plastfolietäckning.

Under tillbyggnad mot norr (sovrum):

Här kunde konstateras att bjälklagskonstruktionen högst sannolikt helt saknar såväl blindbotten som värmeisoleringsskikt, detta innebär givetvis kalla och dragiga golv under den kalla årstiden.

Vidare saknas även här en fuktspärrande plastfolietäckning på markytan, detta innebär alltid att man riskerar att erhålla en onödigt förhöjd fuktighet i utrymmet, som då även påverkar ovanförliggande golvbjälklag negativt.

Under ursprungsdel och tillbyggnad mot söder (Entré/allrum):

Liknande förhållande som under tillbyggnad mot norr.

VINDSUTRYMME: Det finnes inga vindsutrymmen då takkonstruktionen är av typ ryggåskonstruktion.

UTVÄNDIGA IAKTTAGELSER.

FASAD ÖSTER: Fönsterbleck saknas på vänster fönster, risk för regninläckage i väggkonstruktionen.

Stuprör saknar markavlopp och mynnar direkt ner mot mark invid grundmur, innebär alltid risk för onödig uppfuktning i intilliggande golv- och väggkonstruktion och vatteninträngning i krypgrundsutrymmet.

FASAD NORR/VÄSTER: (Gavel + innervinkel): Ytterhörn på grundmur mot nordväst uppvisar en större sprickbildning, är troligen en äldre rörelsespricka vilken givetvis bör igensättas.

Skyddsskena på inkommande El-kabel till El-central är icke heltäckande ner mot mark, bör kompletteras.

Återigen stuprör som mynnar direkt ner mot mark invid grundmur.

Ventilgaller saknas i ventilationsöppning i grundmur.

FASAD VÄSTER: Gavel. Jalusigaller av plast över evakueringsslang från spisfläkt är mindre lämpligt ur brandsynpunkt.

FASAD VÄSTER/SÖDER (Innervinkel): Altangolvnivå borde varit lägre placerad för att erhålla luftat utrymme mellan altanbrädor och fasadpanelbrädor, rådande placering innebär uppenbar risk för rötskadeangrepp i nederdel fasadpanelbeklädnad.

Hängränna över altan är delvis sönderrostad och vatten stänker upp på fasadbeklädnad. Stuprör även här direkt ner mot mark.

Fönster mot kök saknar fönsterbleck och har bristfällig regntätning i fönstersmygar, innebär uppenbar risk för inläckage i väggkonstruktionen.

Fönsterdörr är allmänt i dålig kondition med bl.a. en del begynnande rötskadeangrepp i dörrspegelbeklädnad.

FASAD SÖDER gavel: Fönster vänster sida entrédörr uppvisar rötskadeangrepp i nederdel fönster-bågar. Fönsterbleck saknas på höger fönster.

YTTERTAK: Det sker regnläckage ner i takfotsutsprång, vid höger ränndalsavslutning på fasadsida mot öster, vilket förorsakat delvis rötskadeangrepp i takfotsbräda.

Orsak är att det saknas skyddande takfotsplåt.

Sotarstege till skorsten saknas.

SKORSTEN: Uppvisar behov av fogningskomplettering.

Fotplåtbeslagning är otät i överdel mot skorstensteglet, vilket troligen är orsaken till inläckaget ner i vägg invid skorsten. Måste givetvis åtgärdas.

SAMMANFATTNING OCH RISKANALYS: En i grunden gammal fritidsbyggnad, vilken om- och tillbyggt i olika etap-per, under årens lopp.

Byggnaden uppvisar allmänt förhöjda fuktindikationer i golvkonstruktioner, vilket givetvis orsakats av ett icke fungerande fukttillstånd i underliggande krypgrundsutrymme. Detta innebär alltid en uppenbar risk för problem med mögel- och rötsvampangrepp i golvbjälklagskonstruktionen, vilket givetvis resulterar i negativ luktpåverkan av ovanförliggande boendemiljö.

För att med 100% säkerhet kunna bedöma skadeomfattningen av eventuella rötsvampsangrepp måste en mera ingående undersökning genomföras i krypgrundsutrymmena via håltagningar i golvbjälklag alt. grundmurar. Även skall beaktas att golvbjälklagskonstruktionerna högst troligt är helt oisolerade.

Åtgärder måste vidtagas för att förhindra vidare skadeutveckling.

Vad avser tveksamheterna i takkonstruktionerna beträffande diffspärr, värmeisoleringsskikt och luftspaltsanordnandet så bedömes detta vara en uppenbar riskkonstruktion ur fukt- och mögelsynpunkt.

Detta då med anledning bl.a. av att det icke kan iakttagas någon form av luftspaltsöppningar vid takfot. Här måste man låta utföra en mera djupgåendeundersökning i takkonstruktionerna för att erhålla full vetskap om rådande förhållande.

Beträffande dusch/toalettutrymme så är detta sannolikt i ett totalt ombyggnadsbehov för att kunna uppfylla gällande regelverk ur försäkringssynpunkt, vad avser fuktskyddsutförandet på golv- och väggytor. Därtill finnes de konstaterade fuktskadorna i duschutrymmets golv- och väggdel.

Icke att förglömma är avsaknaden av golvbrunn.

Avslutningsvis är bedömningen att byggnaden sammantaget uppvisar ett behov av omfattande renoveringsarbeten, för att erhålla en väl fungerande boendemiljö och en rimlig energiåtgång uppvärmningsmässigt.

Byggnadens maskinella utrustning är i funktionsdugligt skick, enligt uppgift från säljaren via mäklaren.

Besiktningen är en okulär besiktning med hjälp av enklare mätinstrument för att fastställa eventuella fel och brister och avser inte dolda byggnadskonstruktioner.

Ej heller omfattar besiktningen vatten- och avloppsrörsystem och El-instal-lationer.

Krav som inte framställs inom två år efter besiktningsuppdragets avslutande beaktas ej.

Höör den 28 november 2009

Leif Sahlin

SABI-Byggtjänst